十億美元大型項目背后的想法

在大多數(shù)特大城市，可開發(fā)的土地已經(jīng)變得稀缺，迫使開發(fā)商重新考慮更復(fù)雜的位置。 一些公司看到后工業(yè)景觀的潛力，如水管、廢棄地點或鐵路場，這些都是或可以很容易地與城市的基礎(chǔ)設(shè)施連接良好。 然而，開發(fā)這些網(wǎng)站需要仔細的規(guī)劃、遠見和思考。 盡管這個漫長的過程，包括多年的等待批準，大規(guī)模的混合使用開發(fā)仍然是非常令人垂涎的，因為它們?yōu)殚_發(fā)人員提供了一個很好的多樣化機會。

唐納德·克林頓(Donald Clinton)是建筑和城市設(shè)計公司庫珀·羅伯遜(Cooper Robertson)的合伙人，曾領(lǐng)導(dǎo)過各種大型開發(fā)項目的總體規(guī)劃工作，其中包括最受人關(guān)注的曼哈頓項目之一——哈德遜·雅茲(Hudson Yards)，以及新澤西州的里弗頓(Riverton)和加拿大的新M市。 克林頓在接受商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行官的采訪時，揭示了大型項目和可持續(xù)城市增長背后的概念和工作流程。

巨大發(fā)展背后的關(guān)鍵驅(qū)動因素是什么？

克林頓：當(dāng)今大規(guī)模開發(fā)背后的主要驅(qū)動因素之一是對擴大混合使用概念的興趣。 開發(fā)人員從經(jīng)濟生存能力和營造環(huán)境的角度真正看到混合使用區(qū)的好處，在這種情況下，各種用途可以共同作用，并提高項目作為目的地的吸引力和成功。

例如，住宅和商業(yè)辦公室的使用將帶來最多的收入，但零售是一個關(guān)鍵的制作設(shè)備。 它可以激活公共空間，使開發(fā)對各種各樣的用戶有吸引力-居住或工作在附近的人和那些否則可能不光顧該地區(qū)的人。 從城市設(shè)計、開發(fā)商或業(yè)主/經(jīng)營者的角度來看，對任何社區(qū)來說，在街道一級都有這些生活跡象是非常重要的，這是特殊和開放空間的重要組合。 如果你試圖吸引一個尋找辦公空間和競爭人才的房客，你會希望你的發(fā)展以盡可能多的方式吸引人。

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您可以在一棟建筑中使用這種混合使用-曼哈頓時代華納中心是一個很好的例子，一個非常復(fù)雜的混合使用程序在一個結(jié)構(gòu)。 但是，隨著更多的開發(fā)人員探索主開發(fā)人員的角色，并推動混合使用模式，旨在繪制每個部門的最佳，您需要規(guī)模的概念才能發(fā)揮作用。 紐約的哈德遜雅茲，庫珀·羅伯遜在那里制定了最初的總體計劃，就是一個很好的例子。

巨型綜合體能成為一個真正的社區(qū)嗎？ 如果是的話，是什么使它們可行和宜居？

克林頓：巨大的復(fù)雜和大規(guī)模的發(fā)展可以是非常成功的真正的社區(qū)，但他們需要解決某些關(guān)鍵的考慮，以成為可行和宜居。 在城市環(huán)境中，最重要的問題之一是：發(fā)展如何與周邊城市聯(lián)系起來，并融入周邊城市？

這可能是一個非常字面的問題。 當(dāng)我們?yōu)槁D下城的電池公園城市制定框架計劃時，我們的核心想法是創(chuàng)建一個街道網(wǎng)格，盡可能直接連接到曼哈頓。 這對于建立連續(xù)性和創(chuàng)造一種感覺像是城市經(jīng)驗自然延伸的環(huán)境至關(guān)重要。

庫珀·羅伯遜在我們的M市總體規(guī)劃中也使用了同樣的方法，M市是安大略省米西索加的一個新的16英畝的地區(qū)，就在多倫多郊外。 這些街區(qū)的規(guī)模及其與現(xiàn)有的南部鄰里的一致，創(chuàng)造了這一至關(guān)重要的連續(xù)性水平。 我們還將零售用途放在米西索加市中心的邊界附近，這有助于將這個新區(qū)與城市聯(lián)系起來。

如果你重新開發(fā)一個以前的工業(yè)濱水區(qū)，回到城市的聯(lián)系就特別重要。 在整個北美有這么多這樣的地點，其中許多是無法進入和切斷與周圍城市。 為了重新激活這些站點作為社區(qū)，恢復(fù)這些連接到公共接入和街道網(wǎng)格是至關(guān)重要的。

事實上，城市通常會授權(quán)這些連接從海濱到城市街道網(wǎng)格。 當(dāng)我們在費城制定中央特拉華州總體規(guī)劃時，一個關(guān)鍵的原則和指令是在這片12英里長的土地上，定期從現(xiàn)有的社區(qū)到河畔建立聯(lián)系，這為更成功的發(fā)展打開了大門。

在設(shè)計大開發(fā)時，是什么塑造了你的愿景？

克林頓：市場狀況總是一個主要的催化劑。 哈德森·雅茲是一個很好的案例研究。 它的靈感來自于人們認識到曼哈頓中城已經(jīng)沒有大型的A級辦公開發(fā)站點。 為了使紐約保持競爭力，并作為一個區(qū)域和國家辦事處市場繼續(xù)增長，這些地點是必要的。 城市官員意識到他們可以開發(fā)遠西區(qū)，這可以以一種非常重要的方式來實現(xiàn)，這也使城市中一個利用率極低的部分更具吸引力。

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同樣，在拉斯維加斯——一個競爭非常激烈的市場——我們與米高梅度假村國際集團(MGM ResortsInternational)在拉斯維加斯公園合作，這是一個街景項目，旨在吸引人們進入并創(chuàng)造一種新的目的地和體驗，可以脫穎而出。 我們最初的計劃只是為了一個小的剩余包裹，留在紐約-紐約和蒙特卡洛度假村之間的公園里。 隨著項目演變成一個更大的公園和總體規(guī)劃，米高梅意識到它可以建造一個競技場來錨定新的行人環(huán)境。 當(dāng)T-Mobile競技場開放時，它立即取得了成功.. 因此，紐約-紐約和蒙特卡洛重新定位了他們的財產(chǎn)，所以他們直接打開了公園。

告訴我們大型項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

克林頓：一個挑戰(zhàn)是在高密度下建造的壓力，很多開發(fā)者都面臨這種壓力。 為了可行，項目需要混合使用，這反過來需要一個更復(fù)雜的開發(fā)人員或開發(fā)人員聯(lián)盟才能成功實現(xiàn)。 哈德遜海峽或埃塞克斯海峽不是一個簡單的模型。 我們現(xiàn)在看到的一個趨勢是聯(lián)盟——一個由兩個、三個或四個開發(fā)人員組成的小組，他們合作開發(fā)一個提案，然后作為一個合作的項目來構(gòu)建和運行。 許多城市正在鼓勵這種努力。 我們已經(jīng)在全國范圍內(nèi)開展了一些項目，在這些項目中，公共機構(gòu)幾乎充當(dāng)“婚姻中介”，為大規(guī)模發(fā)展制定一個框架，然后向開發(fā)團隊開放。

紐約等城市面臨的另一個相關(guān)挑戰(zhàn)是，大規(guī)模發(fā)展可以帶來非常高的基礎(chǔ)設(shè)施成本。 想想HudsonYards，在那里，項目組不得不在一個活躍的鐵路堆場上建造一個平臺。 為了建立在這樣的網(wǎng)站上，使它在經(jīng)濟上可行，你需要建立在一個非常大的規(guī)模和非常高的密度。 紐約現(xiàn)在面臨著類似的挑戰(zhàn)，皇后區(qū)的SunnysideYard，這是另一個巨大的發(fā)展機會，這是非常具有挑戰(zhàn)性的，因為需要在鐵路結(jié)構(gòu)上創(chuàng)建一個平臺。

庫珀·羅伯遜的投資組合包括全國各地的項目。 各種景觀如何影響設(shè)計？

克林頓：我們的第一本能是仔細觀察已經(jīng)存在的東西。 一個城市或一個地區(qū)的特征是我們在計劃一個新的發(fā)展時總是努力去理解的。 一個地區(qū)的社區(qū)，它的景觀，它的建筑的材料質(zhì)量和特征都是重要的因素，反映了一個新的大型項目是否會覺得適合它的環(huán)境，并與它的市場產(chǎn)生共鳴。

我們在佛羅里達做了很多大型項目，比如慶祝和水彩畫。 我們捫心自問，“一個偉大的沿海發(fā)展的特點是什么？ 建筑詞匯是什么？ 空地是什么樣子的？

它還有助于學(xué)習(xí)在全國各地市場發(fā)生的事情，并提煉成功的成分。 我們可以給我們的客戶帶來很多經(jīng)驗和知識的深度，但我們也與客戶和其他關(guān)鍵顧問進行了為期一周的跨國旅行，看看類似的混合用途開發(fā)或城市和城鎮(zhèn)，提供了一個成功的模式。 當(dāng)你在全國范圍內(nèi)工作時，真正重要的是要看到什么在整個市場轉(zhuǎn)化為結(jié)果。

你在哪里看到新的大規(guī)模開發(fā)的機會？

克林頓：我們看到全國各地的鐵路場和水管為大規(guī)模、混合使用項目提供了巨大的機會。 機構(gòu)場所或校園的重新開發(fā)也正在成為一種有希望的新趨勢，人們對迎合各種生活方式和體驗的不同類型的大開發(fā)感興趣-從傳統(tǒng)的城市到傳統(tǒng)小鎮(zhèn)的擴展愿景，到更多的戶外和以娛樂為導(dǎo)向的大項目。

寬松的城市更新網(wǎng)站是另一個令人興奮的機會。 許多較小的城市有很大的、利用不足的空間，幾十年前就被清除了，因為人們期待著從未發(fā)生過的發(fā)展。 隨著人口和人口的變化，更多的人進入這些二線或三線城市地區(qū)，將有新的市場需求，以創(chuàng)造性的方式開發(fā)這些網(wǎng)站。 這是一個令人興奮的機會，將新的、高質(zhì)量的住房與商業(yè)、文化和零售用途結(jié)合起來，這將刺激經(jīng)濟增長和公民生活。