金融零售的轉型與Meridian的Brian Flax, JamesFamularo進行問答

在過去的幾年里，許多房地產專業(yè)人員一直關注零售的轉變。很少有人注意到零售融資中的并行轉型。我們認為，隨著公務員制度委員會紐約在地平線上的到來，我們認為很有可能趕上這些發(fā)展，更多的是Brian亞麻，銷售的執(zhí)行副總裁，紐約零售租賃總監(jiān)JamesFamularo的JamesFamularo。下面是他們要說的：

問：公務員制度委員會的紐約活動注重交易。與會者應該了解的零售融資趨勢中的一些趨勢是什么？

亞麻：最重要的是零售融資已經成為一個真正的利基領域，類似于融資建設、招待或醫(yī)療保健。零售融資用于直接轉發(fā)，在此可以顯示現(xiàn)金流，并根據簡單指標安排貸款。這種做法在當今的市場中行不通，因為零售租賃中的所有細微差別以及每個租戶和零售市場的獨特性質。在今天從事零售工作時，我們很難量化和鑒定每個租戶的資產和信貸價值和可持續(xù)性。通常，貸款執(zhí)行取決于與自由租金期、承租人改進津貼、終止權利、共同租賃以及最重要的是租賃背后的信貸有關的租約中的具體細節(jié)。零售融資專家了解這些錯綜復雜的問題，并知道如何以最佳可能的光呈現(xiàn)交易，包括每個租戶。

法穆拉羅：我完全同意。從融資的角度來看，這曾經是一項簡單得多的業(yè)務?，F(xiàn)在，當我們與業(yè)主一起評估樓盤時，我們有更多的考慮因素，例如這會如何影響樓宇的價值、可行性和融資方式。

問：考慮到磚和砂漿商店近年來所面臨的挑戰(zhàn)，這些天更難以找到零售地產的貸款者？

亞麻：首先，零售市場比許多人想象的更穩(wěn)定。雖然一些特定的走廊和產品類別正在掙扎，但許多其他的走廊和產品類別正在成功和擴大。

Famularo：在城市環(huán)境中，我們看到對健康食品和健身概念的需求很高。子午線的租賃團隊每年都要做兩項健身交易，今年我們預計將關閉20家，而這個租戶類型對地主來說是非常有吸引力的。這些交易不僅僅是典型的健身房，而且是新的健康概念，如針灸、冷凍療法和冥想。這些新業(yè)務的資本化、增長和積極尋找店面空間。

亞麻：在郊區(qū)市場，許多曾經住過大盒子零售商的購物中心已經被重新定位，包括更注重顧客體驗的小盒子和租戶類型，而不是傳統(tǒng)的購物方式。全國許多以雜貨店為中心的購物中心的銷售額都很高，因此對股本和債務資本來說是非常有吸引力的投資。優(yōu)質零售資產，租金在市場水平和良好的信貸狀況，實際上是非?？扇〉馁J款人作為其整體多元化戰(zhàn)略的一部分。例如，當一家CMBS貸款機構看到一處擁有良好信貸狀況的成功零售地產時，它們將積極競爭這筆交易，而且往往提供與某些多家族資產類似或更好的杠桿率和利差。

Famularo：到目前為止，到2019年，子午線的零售租賃團隊已經將其業(yè)務從52家增加到110家，增長了90%，這是我們的現(xiàn)實。其中許多租賃由餐館、健身房、學校、咖啡館、酒吧和其他面向服務的租戶組成。我們已經擅長將自己定位為服務最繁忙的市場，即每平方英尺100美元至300美元。

問：子午線的零售團隊正在進行什么樣的交易？

亞麻：我們剛剛關閉了一個貸款，在郊區(qū)市場上的七個雜貨店固定購物中心的投資價值為7,700萬美元。對這筆交易的打擊是，我們能夠在非追索權的基礎上，將75%的貸款與價值的融資和4%的利率安排在一起。我們能夠確保這些有吸引力的條款，因為商店銷售非常高，并且傾向于與申辦者的獨特的軌跡記錄和簡歷相組合。我們從潛在的債務提供者那里獲得的這種交易的需求是壓倒性的。

法穆拉羅：一個很好的例子，我們的交易類型和我們的投資，使他們跨越終點線是771第九大道在地獄的廚房。這是一項非常復雜的交易，遠遠超出了大多數零售租賃經紀人提供的服務范圍。我們簽署的租戶，粒子墨水，一種沉浸式的數字體驗，租賃了整個13,500平方英尺的建筑，但為了開放，我們必須參與租賃的每一個方面，并提出建設。這包括與建筑師、建筑部和紐約州酒類管理局等眾多顧問一起發(fā)揮積極作用。我們已經做了30多個交易在附近的五個街區(qū)半徑，這一經驗幫助我們知道與誰合作，如何保持勢頭。我們目前也有三個清單在該地區(qū)，這是令人興奮的，只會有助于加強附近的吸引力。

問：“子午線”零售團隊在哪里？

亞麻：我們將繼續(xù)專注于向市場的這一市場提供高水平的服務。我們不斷地完善我們的可靠和積極的零售貸款機構的ROLodex。我們清楚地告訴我們，成功的經紀人是那些了解零售細微差別的人，并理解每個交易的優(yōu)勢和潛在的挑戰(zhàn)。除了專注于交易外，我們還試圖以其他方式向客戶提供價值，這些方法通常包括提供指導，以最佳方式處理和結構與新租戶的租賃。客戶在考慮不同的租戶和租賃結構時經常打電話咨詢，這樣他們就可以理解這些選項的融資影響，并做出更明智的決定。考慮到這一點，我們看到了許多機會，讓我們繼續(xù)在這一段規(guī)模上增加價值。

Famularo：我們希望繼續(xù)以我們自去年加入子午線以來不斷增長的速度增長。我們希望健身和健康部分進一步擴大，并積極與新的和獨特的食物和飲料概念會面，討論空間和在紐約市立他們的主張。對于我們的團隊來說，這是一個非常激動人心的時刻，到2020年應該是另外一個強勁的增長機會。

問：還有什么要補充的嗎？