2019年住房品質半年報 股價正在影響房子的質量

四五月份，一些明星地產的明星樓盤，因為質量問題頻繁出現在各家媒體頭條上，包括有些開發(fā)商素來以口碑好聞名，有些則是央企、國企的背景，但都倒在了質量這道關上。利潤危機!”一家港股地產商公司的高管在一次私下交流時，直指這一波房屋質量輿情的要害。按照地產交付36個月的周期，眼下交房的房子大多是2016年土地市場“地王”迭出時段成交的土地。由于宏觀調控，這些房子大部分都被限制銷售價格，地價高，房價卻便宜，收縮的利潤率，導致了房企大面積減配、降標。

于是，連央企、國企也“淪陷”了，為了保證利潤，頂著罵名建造降標、減配的房子，而“地王”項目減標，還不是造成房屋質量缺陷的唯一原因，對財務指標的追求，讓有些地產商的品質達不到消費者期望的要求，客戶投訴成了新的輿情爆發(fā)點。然而，三年前拿的“地王”，就一定蓋的是劣質房嗎?

失控的速度

對高地價項目的降標、減配，只是本輪地產輿情的一個因素。起于2016年的超高速度的房地產行業(yè)擴張和發(fā)展，是新一輪盛產劣質房子的根源。

多家公司的財報披露，很多三四線城市，公司的項目前一個月剛拿到預售許可證，下一個月就已經開始賣房了。在那些城市，房子只需要露出地面就可以賣房。但對一棟高層樓房來說，僅僅打地基、打樁的時間就需要三個月。

因為，如果土方開挖后，地基承載力達不到設計耐力值，需要繼續(xù)下挖，直到土層地耐力達到設計值;又或者是對現有土層進行沙石繼配，無論是測試地基承載力，都需要花費不止一個月的時間。僅僅用一個月時間打的地基的可靠程度，成為公眾憂慮的問題。

開發(fā)商選擇施工一個月后就賣房，有多方面的原因。一方面，這將極度加快資金的周轉率。學過財務的人都知道杜邦分析，其中一個重要原則就是資金周轉效率。高效的資金周轉，才能帶來高額的凈資產回報。在行業(yè)平均利潤率只有10%左右的情況下，更高效的資金周轉，才能帶給股東更高的收益和分紅，進而吸引資金追逐企業(yè)的股票。

過去三年，是高周轉企業(yè)的黃金歲月，那些周轉率快的公司，股價都有非常明顯的上漲，但也為質量埋下了隱患，特別是很多高周轉企業(yè)，也是高負債的企業(yè)，急于拿到銷售款還債的開發(fā)商，也會因此希望更快的施工速度，能夠多賣房。

對開發(fā)商來說，因為速度而犧牲質量，是一個被迫的選擇。在整個行業(yè)的洪流挾裹之下，不能趕上行業(yè)的速度，幾乎等于“慢性”自殺。

7月11日，克而瑞就房地產投融資，邀請了開發(fā)商、券商和部分金融機構的負責了一個小型的論壇。會上有嘉賓就表示，規(guī)模這件事不僅影響到現在的股價，也影響到融資。如果融資成本對比同行處于劣勢，那么搶地塊就搶不過別人，之后的銷售和發(fā)展速度，自然也比同行差很多。久而久之，就會有被逼出行業(yè)的風險。

在速度比拼激烈的環(huán)境下，再有情懷的開發(fā)商，也不得不考慮要不要那么追求品質。

控成本下的比拼：讓房子質量變得糟糕

“我覺得你可以寫一寫房地產企業(yè)控制成本的問題。”4月中旬，和訊房產接到一個來自20強房企項目營銷總的電話。在電話里，他對工程施工企業(yè)的質量持續(xù)吐槽。那些資質差的施工企業(yè)借著房企控成本的“東風”，用低價成功競標了一個又一個工程，隨后為了滿足利潤，又不斷偷工減料，導致最后交付的房屋質量很差。

盡管之前很多開發(fā)商都說，要在保證質量的前提下控成本，但實際的執(zhí)行成果看，效果并不讓人滿意。

大多數時候，商務標還是成為了最終選定施工企業(yè)的關鍵，而這也成為這一輪質量問題風潮中經常被詬病的痼疾。

實際上，幾乎每家企業(yè)都要求供應商提供相關案例和作品，甚至會安排專人去供應商的總部考察、調研，以確保企業(yè)有能力和操守蓋出好房子。但理想很豐滿，現實很骨干，大量有瑕疵的住宅交付，似乎說明這樣的模式，并不能徹底保證房屋質量的品質。

改變：靠投入和技術進步

盡管現實存在諸多的困境，但大部分房地產企業(yè)的從業(yè)者，還是不愿意背著罵名蓋劣質房。他們也想在速度、利潤、股價、公司規(guī)模和質量之間，尋求一個平衡點，讓企業(yè)能夠更良性的發(fā)展。

比如，被自己人評價發(fā)展“有點保守”的濱江，就一直強調樓盤的品質，寧可犧牲速度和規(guī)模，也要確保絕對口碑。

以上海(樓盤)公園壹號項目為例，這一項目當年拿地的成本高達每平米2.8755萬元，但是受限價政策影響，公寓的平均單價也沒有超過5.3萬元/平米。

而且和濱江合作的項目股東，還是一家對投資回報率有非常高要求的金融機構。但就是這樣的情況下，濱江也沒有減少投入。

六月底，在幾十家媒體的共同見證下，濱江公園壹號的項目交付公開亮相。杭州(樓盤)媒體說，該項目從用材到工藝都和杭州同產品線的項目絕無二致，甚至比杭州的項目品質還要更好，甚至還因此收到了業(yè)主交來的錦旗。

濱江內部后來統(tǒng)計，上述上海公園壹號項目，包括精裝、園林、幕墻、配套等的投入，每平米都要比周邊項目多兩千。

而在解決速度帶來的一系列質量風險方面，地產行業(yè)在今年上半年也有很好的嘗試。美的置業(yè)，這家血液里流淌著制造業(yè)基因的地產商，也通過裝配式建筑的工廠化生產，升級了傳統(tǒng)工藝，大面積消除了傳統(tǒng)建筑領域存在大量瑕疵和通病，有效提升了產品品質。漏水、裂縫、地坪不平、不均勻沉降等房地產建筑領域內幾十年地通病，都可以通過裝配式建筑，大幅減少瑕疵，因此贏得了住建部相關領導和專家的肯定。

另一方面，裝配式建筑在工期方面，要比傳統(tǒng)工藝少8個月。別看施工周期只是少了八個月，大量因為監(jiān)管原因，在竣工前無法動用的資金，可以因此迅速被釋放。又由此消滅了房地產企業(yè)一方面向銀行、信托借高息貸款，一方面，又把大量閑置資金拿去買理財的亂相，

2019年上半年，也許會在未來有機會成為中國房地產質量歷史的史冊。

它可能是某些房企的低谷，但也是整個行業(yè)浴火重生，通過技術的進步和質量的追求，蓋出零瑕疵、零缺陷住房的開始。

(責任編輯：常丹丹 HO016)