立即購(gòu)買(mǎi)或永遠(yuǎn)定價(jià)房地產(chǎn)泡泡間距重新曲折

大多數(shù)消費(fèi)者可以快速背誦房地產(chǎn)行業(yè)中使用的一些普遍存在的投資。這是購(gòu)買(mǎi)的好時(shí)機(jī)!”現(xiàn)在是時(shí)候賣(mài)了!”這是一生的機(jī)會(huì)!”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是關(guān)于銷(xiāo)售，雖然這些線路可能缺乏創(chuàng)造力或特殊性，但在某些時(shí)間點(diǎn)它們都是正確的。即使這種說(shuō)法的一般性質(zhì)似乎顯示出缺乏努力，但大多數(shù)這些陳述被視為基于銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)的可原諒部分。

然而，我們?cè)谏弦淮畏康禺a(chǎn)泡沫期間聽(tīng)到的一個(gè)銷(xiāo)售宣傳似乎比其他人更引人注目。隨著房?jī)r(jià)在21世紀(jì)初飆升，一些房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售宣傳轉(zhuǎn)向消除消費(fèi)者的恐懼而不是抱負(fù)：

立即購(gòu)買(mǎi)或永遠(yuǎn)定價(jià)!”

這是許多公司的吶喊，他們預(yù)計(jì)永無(wú)止境的家庭欣賞。據(jù)說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)收入增長(zhǎng)，并且由于它總是以這種速度繼續(xù)下去，只有那些擁有住房并分享這些股權(quán)收益的人才能跟上市場(chǎng)的步伐。

當(dāng)然，我們都知道接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么。在過(guò)去的5到7年里，在我們目前的復(fù)蘇之前，我們看到全國(guó)各地的市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到20%至50%。幾乎每個(gè)家庭都成了一個(gè)負(fù)擔(dān)得起的家。許多因恐懼而購(gòu)買(mǎi)房屋的人在水下結(jié)束六個(gè)數(shù)字時(shí)感到非常不安。

無(wú)論是經(jīng)濟(jì)衰退的原因還是責(zé)任，對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，明確的教訓(xùn)是根據(jù)事實(shí)做出房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)決策，而不是基于情感。當(dāng)然，在為您的家人購(gòu)買(mǎi)第一套房屋時(shí)，說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難。盡管如此，每天都有令人矚目的提醒，讓消費(fèi)者重新關(guān)注做出合理的購(gòu)買(mǎi)決策 - 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的賣(mài)空和取消抵押品贖回權(quán)。

恐懼球場(chǎng)卷土重來(lái)

有趣的是，備受詬病的銷(xiāo)售宣傳正在重新回到我們今天新近復(fù)蘇的市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)值仍然高于其峰值，大多數(shù)分析師認(rèn)為當(dāng)前價(jià)格并未高估。新的“永遠(yuǎn)定價(jià)”的投放更多地關(guān)注消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。

關(guān)于房?jī)r(jià)的歷史數(shù)據(jù)清楚地表明，我們最后一次陷入泡沫。許多人只是選擇忽略它。房?jī)r(jià)出現(xiàn)前所未有的上漲，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史高峰和低谷相差甚遠(yuǎn)。

今天的購(gòu)房者，對(duì)反復(fù)低迷的警惕應(yīng)該集中在兩件事上：

1.房?jī)r(jià)是否可能維持其當(dāng)前價(jià)值或升值?

2.我可以長(zhǎng)期在這個(gè)社區(qū)買(mǎi)一套房子嗎?

今天的市場(chǎng)看起來(lái)與泡沫時(shí)期有很大不同。雖然我們看到近期復(fù)蘇期間價(jià)格上漲，但整體復(fù)蘇幅度不大。有些地區(qū)比其他地區(qū)看到更大的收益，但這些地區(qū)通常是在經(jīng)濟(jì)衰退期間遭受最大打擊的城市?？偟膩?lái)說(shuō)，我們目前的市場(chǎng)似乎處于相對(duì)健康的增長(zhǎng)模式。通貨膨脹調(diào)整后，全國(guó)各地似乎出現(xiàn)緩慢，可持續(xù)的升值。

房?jī)r(jià)可靠性的另一個(gè)指標(biāo)是購(gòu)買(mǎi)與租賃的相對(duì)價(jià)值。住宅具有基本價(jià)值，是居住的地方。購(gòu)買(mǎi)房屋肯定有許多額外的好處，消費(fèi)者認(rèn)為這些好處不適用于租賃。然而，這個(gè)溢價(jià)是有限的，當(dāng)我們看到租賃變得比購(gòu)買(mǎi)便宜得多時(shí)，我們經(jīng)常會(huì)看到經(jīng)濟(jì)衰退。

很明顯，我們目前的市場(chǎng)指向價(jià)格合理，即使不是低估的房地產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)變得比每月成本租賃更便宜時(shí)，通常表明市場(chǎng)被低估并且投資成熟。

當(dāng)然，利率與這種負(fù)擔(dān)能力有很大關(guān)系。經(jīng)濟(jì)衰退期間的價(jià)格下跌肯定會(huì)使得負(fù)擔(dān)能力有所下降。然而，利率的急劇下降創(chuàng)造了比任何其他因素更多的可負(fù)擔(dān)性。

“立即購(gòu)買(mǎi)或永遠(yuǎn)失去購(gòu)買(mǎi)力?”

這就是新恐懼音高的橡膠與道路相遇的地方。對(duì)于現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)者而言，這些負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題不是問(wèn)題。然而，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)大部分資金的購(gòu)房者而言，今天的超低利率已經(jīng)產(chǎn)生了陰陽(yáng)效應(yīng)。抵押貸款比以往任何時(shí)候都便宜，但每增加0.25%，他們的購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)比以往任何時(shí)候都大得多。

購(gòu)買(mǎi)力的快速解釋：當(dāng)?shù)盅嘿J款利率在8%左右(歷史平均水平)浮動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)增長(zhǎng)率為1%將使買(mǎi)方的抵押貸款支付增加12.5%。相同貸款的成本增加了12.5%，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)力造成了巨大壓力，但并非壓倒性的。以今天的4%的速度，市場(chǎng)增長(zhǎng)1%將使抵押貸款支付增加25%，使購(gòu)買(mǎi)力下降一倍。這是買(mǎi)方可以承受的重大轉(zhuǎn)變。

請(qǐng)記住，30年期抵押貸款的8%利率是常態(tài)。我們已經(jīng)習(xí)慣了廉價(jià)融資，但歷史表明利率很快就會(huì)上升。由于購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力每年減少10-25%，而房?jī)r(jià)同時(shí)升值，購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)能力會(huì)迅速而顯著地減弱。

除了情緒投球，數(shù)據(jù)點(diǎn)現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)

那么，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)融資的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，你真的可以“永遠(yuǎn)定價(jià)”嗎?這可能取決于您當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的房地產(chǎn)和就業(yè)市場(chǎng)?？隙ㄓ惺杖胝{(diào)整以滿足房?jī)r(jià)的領(lǐng)域，反之亦然。與此同時(shí)，總有一些社區(qū)成為“下一個(gè)大事”，價(jià)值上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于附近的環(huán)境。

毫無(wú)疑問(wèn)，將有消費(fèi)者今天不在某個(gè)社區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋，并且從現(xiàn)在開(kāi)始意識(shí)到他們錯(cuò)過(guò)了。目前的利率提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，以一種很可能在不久的將來(lái)無(wú)法獲得的方式為房屋提供資金。

我們可能只會(huì)看到許多錯(cuò)過(guò)了終身機(jī)會(huì)的消費(fèi)者，而不是永遠(yuǎn)定價(jià)。由于該陳述可能過(guò)度使用，歷史利率數(shù)據(jù)指出它很有可能。能夠以今天的價(jià)格和今天的利率鎖定長(zhǎng)期融資的買(mǎi)家將獲得比他們等到利率上升之后更有利可圖的投資。

如果大多數(shù)購(gòu)房者不在當(dāng)前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，他們將不會(huì)永遠(yuǎn)定價(jià)。話雖如此，從現(xiàn)在起幾年后，他們中的很大一部分人會(huì)關(guān)注當(dāng)前的融資成本，并因?yàn)椴惶崆百?gòu)買(mǎi)而自責(zé)。